封面圖 | 《大江大河之歲月如歌》劇照
問：您之前有個觀點，住宅小區的底商、購物中心商鋪，或者是分散售賣的寫字樓，這些資產都不太值錢，為什麽？在當前經濟形勢下，馮叔認為需要抓緊出手哪幾類資產？
馮侖：近幾年，房地產行業結構轉型，進入後開發時代，經濟發展不平衡、不充分的問題比較突出，下行壓力依然存在。從房地產的專業角度來看，我認為未來幾年，這幾類產品不太具備投資價值，持有成本也較高。如果現在你想確保自己有足夠的流動資金、資產保值，可以將幾類資產售賣。
第一，商鋪。所謂商鋪，又分兩種：一是社區底商，這種商鋪在20年前特別火，那時候互聯網不發達，消費者還不習慣網購，居民小區有一定常住人口。比如，開發商做一個樓盤，有一兩千套住宅，這些常住人口頻繁地在區域內消費，作為生活配套的底商，生意大都不錯。而現在，網購已經變成消費者的日常習慣，傳統市場50%份額都轉移到移動互聯網，在這種情況下，除了餐飲、美發、美甲等到店體驗型消費，大部分線下商鋪都失去了持續頻繁復購的客戶。所以社區底商的價值在貶損，不太值得長期持有。
另外是購物中心裏分散賣掉的商鋪。有的購物中心是單一業主，有的購物中心是賣掉一部分、自持一部分，後者散售的商鋪其實也沒什麽價值，因為項目的管理規劃不統一，運營上也很難互補，容易出現部門互相推諉、打架的情況。從歷史經驗和運營數據上看，這些商鋪也沒有太大投資價值，賣掉也好。
第二，寫字樓，專業名詞叫多業主寫字樓。比如，北京萬通中心有ABCD四座寫字樓，只有一幢是單一業主，剩下三幢就是多業主，這三幢寫字樓是很多小業主分散購買的。現在這兩類寫字樓的價值差異較大，單一業主寫字樓的資產價值比多業主的要貴得多，在這個區域內至少要貴一倍，所以多業主寫字樓不大能有增值空間。
往回追溯，萬通集團在1995年交付的第一個寫字樓，全部進行了散售，業主花費5000美金/㎡購買，當時美元兌人民幣的匯率是8，折合人民幣4萬元/㎡，30年過去了，如今該寫字樓單價多少錢？2萬元/㎡，如果算上通貨膨脹和持有成本，等於30年過去了，業主賠「死」了。反觀住宅產品，當時我們做的住宅單價6000元/㎡，現在單價10萬元/㎡。這些歷史經驗也證明多業主的寫字樓、購物中心等物業，都不值得持有，如果看重資產保值，就把它賣掉。
此外還有遠郊區的房子，這類資產不太容易保值和增值，受經濟周期波動的影響較大。經濟周期上行時，買郊區的房子很合算，因為上漲的空間很大；經濟周期下行時，只有核心城市、核心地段的房子還能保價保值，郊區的房價是降得最快的。
打個比喻，這就像一窪水，水先是從邊上開始幹的，中間的水還會一直保留；如果水要漫出來，最先漫出來的是邊上的水。用地產行業術語來說，繁榮時候做郊區，蕭條時候做城市核心區。如果你著急用錢的話，郊區的物業可以抓緊售賣。
總之，在正常的經濟成長和市場發展中，不同種類的物業有買有賣、進進出出、不斷變化。隨著投資方向變化、個人生活調整，以及你所居住城市經濟的發展變化，價格漲跌都是正常的現象，不需要太過憂慮資產保值這件事情。
（本篇文章旨在傳遞更多信息，並不構成任何投資建議。）---來源: 馮侖風馬牛-
*奇怪！一邊是GDP猛增，一邊是寫字樓空置率突破30%，深圳咋回事？*
對於2024年第一季度深圳經濟的表現，我們只能用兩個字來形容，那就是「亮眼」。
根據深圳統計局公布的數據，2024年第一季度深圳GDP總量達到8314.89億元，同比增長6.4%，比全國5.3%的增速快一個百分點，比廣東4.4%的增速更是快了兩個百分點。
按理來說，隨著經濟的快速增長，企業對租賃市場的需求應該會出現明顯增長，然而從實際情況來看，2024年第一季度深圳的甲級寫字樓租賃表現並不太理想。
根據第一太平戴維斯發布的《2024年第一季度深圳房地產市場回顧與展望》數據顯示，截至2024年第一季度末，深圳甲級寫字樓空置率同比上升6.2個百分點至30.6%，創歷史新高。
按照這個空置率來推算，現相當於深圳每100平米甲級寫字樓當中就有接近31平米處於空置狀態。
看到這很多網友都無法理解，一邊是GDP的快速增長，另一邊是寫字樓空置率的持續上升，為什麽會出現這種情況呢？難道GDP高速增長的背後是虛的？
其實這兩個數據並不矛盾，之所以出現一邊是經濟快速增長，一邊寫字樓空置率持續飆升，主要由幾點原因引起。
一方面是拉動深圳經濟增長的主要動力是製造業。
2023年第一季度，深圳第二產業增加值2812.32億元，同比增長10.3%，而第三產業增加值是5497.68億元，同比增長4.5%，可以明顯看出第二產業增速要比第三產業快很多。
另一方面，2024年第一季度深圳的進出口發展也非常迅猛，其中出口總額達到6424.37億元，同比增長28.2%；進口總額達到3778.51億元，同比增長29.9%。
這充分說明2024年第一季度深圳經濟之所以保持快速增長，主要得益製造業的快速發展。
另一方面甲級寫字樓空置率持續上升，有特殊的原因。
最近幾年不只是深圳，全國很多地方的甲級寫字樓空置率都持續上升，具體到深圳上面，甲級寫字的空置率上升也有其特殊性。
大家都知道租用甲級寫字樓的主要以金融、TMT（科技媒體和電信）、專業服務業等幾大行業為主。
然而最近幾年金融行業表現並不太理想，尤其是一些非銀行業金融機構縮水導致金融行業對甲級寫字樓的需求出現下降。
與此同時，這幾年互聯網行業也進入調整周期， TMT行業對甲級寫字樓的需求也出現下降，再加上房地產行業表現不理想，所以整個市場對寫字樓的需求增速是比較緩慢的，整個2023年深圳甲級寫字樓的市場吸納量只有21.8萬平方米，為最近10年最低。
與市場對寫字樓需求放緩正好相反的是，最近幾年深圳的甲級寫字樓供應一直在快速增長。
單是2023年，深圳就有13個新的甲級寫字樓項目入市，帶來新增面積達到91.9萬平方米，截至2023年末，深圳全市甲級寫字樓市場總存量已經達到1091.6萬平方米，同比增長8.5%。
進入2024年之後，深圳的甲級寫字樓的供應量並沒有放緩，第1季度深圳又有4個項目入市，帶來31.2萬平方米的新增供應面積，而第1季度市場新增吸納量只有3.5萬平方米，截至目前深圳甲級寫字樓總存量已經達到1122.8萬平方米，同比增長11.6%。
由此可以看出，深圳甲級寫字樓空置率之所以快速上升，根本原因並不是市場需求下降，而是供應量快速增長造成的。
所以甲級寫字樓空置率持續上升，跟深圳經濟的快速發展並不矛盾。
相反，在空置率快速上升之後，我覺得反而是一個好事情，這樣會倒逼市場的租金下降，這對於降低企業成本是有很大幫助的，租金成本下降了，能讓企業有更多的資金用於研發或者其他用途，這反而有利於企業的成長。---來源: 雲姐閑聊-
