黑石、瑞信連環引爆！歐洲最擔心的危機已開始冒頭了

在美國硅谷銀行引爆的金融系統震盪逐漸平息之後，商業地產這顆埋伏已久的萬億巨雷，不斷呈現出令人不安的跡象。

3月，華爾街最大的商業地產主黑石陷入違約風波，這批違約的CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）以芬蘭辦公樓和零售組合為抵押。

4月3日，歐洲央行發布報告，敦促監管機構加強對商業地產基金的監管，防止開放式房地產基金出現流動性錯配。

歐央行表示：

    「在過去10年間，投資於商業地產的投資基金的資產淨值增長了兩倍多，超1萬億歐元(1.1萬億美元)，這強化了基金與房地產市場的相互依存關係，對金融穩定構成了威脅。」

這不是歐洲央行發出的第一聲警告，今年2月份，歐洲央行已經指出，房地產市場的脆弱性在增加，尤其是商業地產領域。

商業地產，到底怎麼了？

混合辦公模式興起，寫字樓需求重挫

和美國一樣，歐洲商業地產最大的問題，在於整個行業需求側的巨大變化。

寫字樓是商業地產市場的最大組成部分，也是受衝擊最大的部分。隨着疫情的結束，許多公司已經形成了混合辦公或居家辦公的慣例，員工不願意重返辦公室，導致大量辦公場所空置。

據美國地產研究公司JLL，美國寫字樓總體空置率目前為19%，歐洲的狀況好一些，約為這個數字的一半。

但是，歐洲市場對辦公室的要求變得更高了，有投資者對媒體表示，歐洲的寫字樓租戶租賃的面積更小了，但傾向於搬進更好的建築。那些位置偏僻、設施老舊的辦公樓，面臨無人問津的尷尬局面。

老舊辦公樓需要重新裝修，推高了商業地產的開發成本。環保也是一個大問題，整個歐洲都在逐步實施新的能效標準，舊建築的業主必須為了迎合環保標準花費大量資金。

而且，這些商業地產業主正面臨借貸成本飆升的困境。去年以來，歐洲央行不斷加息以遏制通貨膨脹的急劇上升。3月硅谷銀行和瑞信的爆雷，也讓銀行業收緊貸款，貸款變得更貴了，商業地產的融資渠道在減少。

Bayes的研究表明，在歐洲，以優質房地產為抵押的借貸成本逐年翻番。一些行業專家預測，面對自身融資成本的急劇上升，銀行將不太願意對陷入困境的借款人採取寬容態度。

所有的不利因素和不確定性都使得更難找到有信心購買寫字樓或向其業主貸款的投資者。法國保險集團安盛的另類資產全球主管Isabelle Scemama表示：

    "每個人都在問一個大問題：辦公室的價值是什麼？「

引發金融危機的可能性很低

商業地產一向是一個高槓桿的領域。歐洲商業地產市場總體貸款價值約為1.5萬億歐元。

商業地產的局部危機，是否會演變為波及全球的金融風暴？

大多數市場分析認為，如今的商業地產危機依然可控。這主要是因為全球金融體系在2008年後，已經吸取了教訓。

根據Bayes商學院的研究，今天商業地產領域的貸款-建築價值比很少超過60%，這意味着未償債務最終超過房產價值的可能性很低。而在2008年之前，這一比例通常高達80%-100%。

研究發現，德國的貸款機構更為寬鬆，優質資產的最高貸款利率為80%。在英國，諮詢公司Capital Economics表示，五分之四的貸款低於60%的貸款價值比率——而且英國銀行對商業地產的總體風險敞口只有金融危機前的一半。

此外，歐洲銀行對商業地產風險敞口的控制也更好。

根據高盛的數據，商業地產平均占歐洲銀行貸款的9%，占不良貸款的15%，顯著低於美國銀行。最近成為壓力焦點的美國小型銀行，其商業地產敞口高達65%。-來源:華爾街見聞-

*AI遭全球圍剿？歐洲之後，美國政府考慮對ChatGPT等工具進行審查*

ChatGPT的麻煩越滾越大！

據媒體最新報導，拜登政府已開始研究是否需要對ChatGPT等人工智能工具進行審查。

報導稱，當地時間周二，美國商務部下屬機構美國國家電信和信息管理局（National Telecommunications and Information Administration，簡稱NTIA）正式向公眾徵求意見，研究是否在新型AI模型發布前對其進行審核認證，側重點是審核新型AI模型的最佳方法。

這意味着拜登政府即將在ChatGPT等新型AI產品監管方面邁出第一步。

NTIA負責人Alan Davidson表示：

    這些工具即使在相對初級階段也能發揮作用，令人驚訝。我們知道，我們需要設置一些護欄，以確保它們得到負責任的使用。

徵求意見的對象包括企業、民間社會團體、研究人員和其他公眾。Davidson還說，公眾意見有助於美國政策制定者處理人工智能問題，將在未來60天內得到接納。

NTIA最終將為白宮和國會提供政策建議。根據Davidson的說法，法律規定NTIA可以就技術政策向總統提供建議，而非起草或執行法規。

ChatGPT遭多國圍剿

在美國考慮進行審查的同時，ChatGPT已遭到多國圍剿。

其中，意大利打響了全球封禁ChatGPT的第一槍。

3月31日，意大利個人數據保護局宣布，即日起暫時禁止使用ChatGPT，並表示已對ChatGPT背後的Open人工智能公司展開調查。

該機構提到，3月20日的數據泄露事件導致一些ChatGPT用戶的對話數據和有償服務支付信息丟失。

德國監管機構緊隨其後，4月3日，德國聯邦數據保護專員發言人稱，出於數據保護方面的考慮，可能會暫時禁止在德國使用ChatGPT。

此外，法國、愛爾蘭、西班牙等歐洲國家也開始考慮對人工智能聊天機器人採取更嚴格的監管。

而在歐美以外，其他國家也在警惕ChatGPT的威脅。

日前，韓國三星稱，該公司近期發生的數起數據泄露事件和ChatGPT直接相關。主要原因是因為三星員工直接將企業機密信息以提問的方式輸入到ChatGPT中，會導致相關內容進入學習數據庫，從而可能泄漏給更多人。

三星表示，為了避免這種情況再次發生，他們已經告知員工謹慎使用ChatGPT。如果後面仍發生類似事故，將考慮禁止在公司內網上使用ChatGPT。

人工智能安全擔憂加劇，加強監管勢在必行

ChatGPT等人工智能產品在文字、圖像、視頻生成方面的能力確實令人嘆為觀止，但隨着這類產品一路高歌猛進，新聞造假、數據泄露、侵犯用戶隱私等問題接踵而來。

甚至有人猜測，隨着大量研究正在從生成人工智能轉向創造通用人工智能（AGI），人類將失去對技術發展的控制。

面對人工智能的眼下和未來的威脅，業界和政府不得不感到害怕。

3月份，民主黨參議員Michael Bennet向幾家人工智能公司詢問了一些公共實驗，他發現在這些實驗中，聊天機器人向冒充年輕人的用戶提供的建議「令人不安」。

民主黨參議員Richard Blumenthal 在一次媒體採訪中表示:

    關於人工智能可能帶來的爆炸性好處和壞處，人們正在進行非常積極的討論。

    對美國國會來說，這是一個終極挑戰——非常複雜、技術性很強、事關重大，而且非常緊迫。

3月底，馬斯克、蘋果聯合創始人Steve Wozniak、圖靈獎得主Yoshua Bengio等上千名科技大佬和人工智能專家均簽署了一封公開信，呼籲暫停開發比GPT-4更強大的人工智能系統，暫停時間至少為6個月。

上周，拜登在白宮與一個科學顧問討論了這個話題。在被媒體問及這項技術是否危險時，他說：還有待觀察，有可能。

為維護人工智能領域的安全，全球科技巨頭正計劃制定相關安全協議。

本周三，OpenAI、微軟、谷歌、蘋果、英偉達、Stability AI、Hugging Face和Anthropic等公司將共聚一堂，討論制定關於如何使用人工智能技術的標準。

微軟、谷歌等其他人工智能技術公司還表示，他們正在不斷更新安全系統，比如為聊天機器人編寫程序，讓它們不回答某些問題。-來源:華爾街見聞-