在多個國家的房地產行業面臨挑戰之時，迪拜樓市卻因種種原因走向瘋狂。
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「迪拜房地產現在很火爆，開新盤都要搖號，一開盤就賣光。」華人房地產經紀王宇介紹道。
世界最「壕」城市迪拜，正迎來全球富人與投資客的湧入。這座位於中東地區的阿聯酋城市，近二十年裡由小漁村發展蛻變為國際大都市，名譽遠蓋過了首都阿布扎比。
迪拜有着世界最高聳的摩天樓哈利法塔、最豪華的酒店帆船酒店、最大的人工島棕櫚島，以及遍地黃金的傳說。而房地產行業築成了這個城市的繁榮一角。
經歷若干個起伏周期的迪拜房地產市場，如今面臨着新一波的房地產行情。
2023年，迪拜房地產市場持續走高，統計數據顯示，前四個月迪拜房地產交易數量創下同期歷史新高，房產價格和租金均快速攀升。截至2023年4月，迪拜一共有36946筆房產交易，這是同期有史以來的最高紀錄，年初至今房產平均價格上漲了14.5%。
其中，豪宅交易更為火爆。根據房地產諮詢公司萊坊預測報告，迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場，其豪宅價格將在2023年實現全球最強勁的增長。
迪拜樓市成交破紀錄，富豪一次掃貨四五套
自上世紀90年代末，迪拜政府便開始大力發展房地產業，海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業灣以及迪拜樂園，這些大型項目促進了迪拜的繁榮，也吸引來了全球各地前來旅遊、就業和投資置業的人群。
這個外來人口占比不到20%的城市，曾迎來兩次樓市的瘋漲期。一次是2006-2008年，在「超級城市」的政策引導和寬鬆的經濟政策下，大量外資進入，不到兩年的時間裡，迪拜房價上漲了2倍多；隨後，2008年金融危機爆發，資本大量撤離，爛尾樓、空置房隨處可見。
另一次爆發則是2013-2014年，迪拜贏得2020年世博會主辦權後，開發商爭相布局地產，使迪拜重新成為全球最火爆的地產投資目標地，房價遠超2008年的高峰期。隨後，由於油價下跌以及房地產市場體量過大，迪拜樓市再次吹滅泡沫，進入長達五六年的下行周期。
2020年，疫情襲來，但迪拜樓市卻悄然開啟了新一輪黃金期。
早在2020年年中，迪拜政府採取寬鬆的防疫政策，簽發「黃金簽證」，加上全球通貨膨脹、俄烏衝突影響等，迪拜成為熱門的投資目的地。「很多印度、歐美和埃及的富豪包機來迪拜，躲避本國的封鎖令。」王宇回憶道。
尋求資產避險的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛湧入了迪拜，並帶動了當地樓市交易。迪拜大型房地產諮詢公司Betterhomes數據顯示，2022年登記的住宅銷售交易數超過了86000宗，同比增長近75%，並刷新了2009年80000宗的紀錄。
2023年迪拜樓市保持增長趨勢。迪拜政府披露數據顯示，迪拜房地產交易額在2023年第一季度躍升80%至1570億迪拉姆（折合約3000億元人民幣），且還未顯示出任何勢頭放緩的跡象。另有數據指出，一季度迪拜約有5000套新房竣工，遠遠低於當前市場需求。
迪拜城市隨處可見的在建樓盤，圖源：受訪者提供
其中豪宅交易十分突出，萊坊在報告中指出，一季度迪拜的豪宅銷售額達到60億迪拉姆，共售出了88套1000萬美元以上的住宅；另一諮詢機構Luxhabitat Sotheby指出，今年第一季度，迪拜超豪華住宅的平均價格較上一季度上漲逾27%，優質房產的平均價格上漲至2520萬迪拉姆（折合約4820萬元人民幣），其中朱美拉灣片區平均房價最高，為每平方英尺10594迪拉姆（折合超每平方米20萬元）。
房產經紀王宇介紹，一次性買四五套的外籍買家不在少數，「他們並不在乎房價漲跌，直接就是現金、全款結算，甚至有博彩老闆一下子就在龍城買了100多套別墅。」
即便不是超級富豪，來自全球各地的投資客們也在助推迪拜樓市的火熱。據悉，迪拜對於外籍買家的投資限制十分寬鬆，沒有房產稅、豪宅稅、租金收益稅以及外國人購置稅等，同時置業手續非常簡單，持有護照、委託授權、與法院召開視頻會議，即可異地買房賣房。
此外，迪拜還具有分期付款及免息付款計劃，對於買家來說壓力較小。「基本每一家開發商都支持免息計劃，即首付支付10%-20%之外，開發商給出3-5年的免息計劃，可在剩餘時間內將餘款免息付清。」就職於迪拜大型華人房產中介公司的張琪稱。
這也就造成了迪拜新樓盤入市的火爆。王宇告訴時代財經，迪拜許多新房開盤即售罄，且需要搖號，比國內一線城市深圳還火爆。
張琪則表示，迪拜開發商往往在土地局審批後開始預售，而好的地段、好的付款計劃的樓盤，往往在預售時已經有大批買家搶着交意向金，開盤前已預售50%以上，「等到正式開盤時，現場幾乎是搶爆了，基本幾個小時就沒了。」
中國買家重返迪拜，華人中介也在湧入
國土面積並不大的迪拜，隨着大量資本進入，房價快速抬升。
根據萊坊的數據，過去一年（2022年），迪拜的平均房價飆升了44.2%，自2020年3月以來房價更是上漲了149%。但即便如此，除了一些超級地標性建築，事實上迪拜的平均房價遠遠低於其他世界金融中心城市的核心地段。萊坊中東研究主管費薩爾•杜蘭尼在今年初表示:「迪拜的豪宅市場是全球增長最快的，但仍低於主要大城市。」
據悉，在迪拜市中心地段的房產，平均房價在4-5萬元人民幣/平方米左右，而非核心地段房價則在2-3萬元人民幣/平方米左右，遠遠低於國內一線城市市中心動輒每平10萬元以上的房價。
不過，租金卻十分高昂。王宇介紹，在市中心一居戶型的房子一年租金約12-20萬迪拉姆（折合約25-40萬元人民幣），大戶型的租金則可以達到200萬迪拉姆（折合約400萬元人民幣）的水平。另根據世邦魏理仕數據，截至2023年3月的12個月內，迪拜平均住宅租金上漲了26.3%。
「迪拜集聚着各行業的精英，比如有許多歐美跨國公司的高管來到迪拜，住房補貼高，因此迪拜的租房需求大。」王宇稱。
租金高昂使得房產回報率高，回報周期縮短，這進一步催生買房需求。在很多迪拜房產介紹資料中，房產投資回報率高達8%-10%，而全球其他大城市的租金收益率大多為2%至5%。
「租房太貴了，不划算。」在迪拜居住了半年的中國買家李馨告訴時代財經，現在其居住的非核心地段房子租金一年達7萬迪拉姆，折合約14萬元人民幣，加上租金收益高、房子永久產權，促使其在今年3月買下一套准現房。
李馨真切地感受到中介口中所謂的「迪拜房子靠搶」。樓盤開盤前一天，在見到售樓處烏泱泱的人群時，李馨擔心搶不到名額，不到兩分鐘就立刻決定付定金，而此刻僅有三套房子未被預訂。
總價100多萬迪拉姆、首付30%、三年的免息付款計劃，在李馨看來每個月的還款壓力並不大，「在國內一二線城市這樣的預算買不到。」李馨告訴時代財經，最近自己正在與家人商量在市中心地段再投資一套房產，「以後回國了純收租就可以躺平。」
不過，另一位中國投資客周奇則感慨自己「踩了坑」。周奇告訴時代財經，雖然迪拜的租房市場火熱、租金高，但並不是每個區域都發展平均，且物業費是許多投資買家忽視、低估的一項費用，「好多人被回報率沖昏了頭。」
據悉，迪拜的樓盤物業費一般在3-30迪拉姆/平方英尺左右，且由業主承擔。「一棟面積為100平方米的房子，每年的物業費接近4萬元人民幣。」張琪舉例。而據周奇估算，扣除物業費等持有成本之外，實際的回報率並沒有宣傳那麼高，「能有6%-7%已經很不錯了。」
不過，仍有大批買房客慕名而來，隨之而來的還有掘金的房產中介。王宇告訴時代財經，在2022年下半年來到迪拜之前，其從事的是手機外貿生意，受樓市火熱吸引而從事房產交易生意。
「這半年時間迪拜確實來了很多華人中介，也有一些自己開中介公司。」張琪告訴時代財經。而張琪所在的華人房產中介公司，則於今年在國內北京、深圳等城市召開路演，向國人宣傳迪拜房產投資。
某房產公司在國內舉行迪拜房產路演，圖源：受訪者提供
根據迪拜土地局數據，2018年，中國曾與印度、英國和巴基斯坦並列為投資迪拜房地產的前四大外籍買家，不過近些年中國買家已經跌出前十。
而阿聯酋本地媒體報道指出，來自中國的房產投資已開始回升，中國投資者或重返迪拜房產市場成為最大的購房群體之一。摩根士丹利同樣表示，迪拜房地產的價格今年將繼續上漲，這主要得益於現金買家和投資者的湧入以及中國的重新開放，「中國投資者的回升將提振房產需求。」
（以上受訪者均為化名）-(來源：時代財經/金融界)
