這個地產大佬是陳啟宗。
他是縱橫商海半個世紀的「商業地產教父」，曾是香港上市公司恒隆集團、恒隆地產的董事長。是曾與李嘉誠的長江實業、郭得勝的新鴻基、鄭裕彤的新世界、胡應湘的合和實業並稱「華資地產五虎將」。總之，就是地產圈裏有資歷有實力的大佬人物。
當然很多人會質疑他演講的內容，認為陳啟宗是幹地產的，所以就是為房企業務發聲，他講話有偏私。
說這種話明顯格局低了。作為房企老板，外面那些所謂經濟學專家、財經博主為博流量的low俗觀點和他完全不是一個層級的。
那麽他究竟講了什麽呢？
主要是三點：
第一點、中國房地產市場當下的困局。
他說，中國房地產真正發展也只有30年時間。從一個沒房地產市場的國家變成全世界最大的房地產市場，中國僅僅用了30年左右。
中國老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子裏，但這也不表示沒有新的市場，比如還有遷移帶來的新增需求，小房子換成大房子的需求，不好的房子換成好房子的需求……剛需還是存在的。
從這個角度來看，中國的房地產真的相當了不起。因為世界上沒有一個市場能夠在這麽短時間內為老百姓製造那麽多房屋，這在世界上非常了不起。
當然這和房企們不計後果的瘋狂擴張有關。包括今天房地產為何走到今天？是什麽製造了那麽多難處和困難？應該說，這些是30年累計製造出來的。
他總結為三點：
1、過度的賣地。
短期看，賣地可以讓政府有錢進行基礎設施建設，但如果要長期、長遠如此，長期依賴賣地，就可能過頭了。
2、開發商怎麽買到地？怎麽貸到款？這方面的監管是出了問題的。
房地產領域很多貪汙的情況就在這兩大維度滋生。
3、政府不讓壞的企業破產。
以往中國30多年走過的道路是，不讓小泡沫破裂，最終導致一次大的爆破，而拖到最後的大爆破，對中國經濟影響是極其大的。
事實上，在歷史上人類也沒見過這樣的事。中國房地產那麽長久的大發展，沒有一次大調整是不可能的！
以上三個原因造就了今天中國房地產面對的困難和問題。
第二點、底部在哪裏？前路如何？
他引用樊綱的話說，已經到了L形的底部。
他說現在我們真的是到了一個百年未見的大變局。但這不是中國的問題，是全世界的問題，並且這個大變局影響全世界。
其核心是因為美國要打你。現在是全方位的，經濟、科技、政治、貨幣、貿易等各方面，第一的大國要把第二的大國壓下去。這絕對是人類歷史上沒有見過一個時期，有任何一個國家、任何一個人承受過那麽大的壓力。
第三點、關於中國經濟。
他說，國家要在長期戰略和短線經濟刺激上做取舍。
所以就會造成很多人的不理解。因為老百姓註意的都不是長線的，都是短線的，長線的東西，一是他們不懂，根本不知道。但是這才是國家命運的前途。
可是老百姓過的是眼下的日子。他們關心的當下的感受，他們是不知道這百年未見的大變局，是世界有史以來最強大國家要打你。
關於這一點我相信大家都是深有體會的。（以下是我的發揮，不是陳的演講內容。）
一方面，大家能明顯的感覺到咱們國家的國際地位是肉眼可見的提升。我們現在甚至可以對美國說讓他從實力出發。如今在國際社會上真正還敢在我們面前大聲說話的已經沒有幾個。
另一方面，我們也不得不承認，這幾年能夠明顯感覺到許多人對未來的預期越來越悲觀。
過去經濟繁榮時，我們總是自嘲，對外唯唯諾諾，遇事也只會批評和抗議，似乎誰都可以踩上我們一腳。現在經濟越發悲觀，我們國際上的地位卻可以。
但是大國崛起說得再多，但一看到自家的錢包天天縮水，心裏難免有憤懣。
所以有人就自嘲我們是「盛世螻蟻」。
於是，現在有一個說法是，如果東方大國和他們好好合作，別那麽強硬，老百姓就會過得更好，你也應該聽過這種說法吧？
認慫真的可以過上好日子嘛？嚴格來講呢，還是有的，比如說二戰之後的小日子和棒子。可是你看看現在的小日子和棒子，他們依附別人之後確實得到了幾十年的飛速發展，可直到今天，他們都沒有所謂的獨立主權。
更何況作為大國，你裝不了孫子，你裝了也沒人信啊。大國就必須謀求大國崛起。
一個大國，如果真的裝孫子，最終就是被肢解的命，因為你對老大本身就是最大的威脅。
人類歷史上都是如此，一個被肢解的破碎的大國，連小民幸福都沒有，只有水深火熱。
你就看現在的大鵝，就是很好的例子。
所以，還是放棄幻想吧，該爭爭，該鬥鬥。東方大國就沒有妥協認慫的選項，幾千年文明的大國做派，不是你想裝孫子就能裝的了的。
好，以上就是陳演講的部分內容。總的來說，他的觀點還是比較含蓄，既承認我們國家的大發展，也承認中國遇到了最大的打壓問題；既說到短期政策可能讓人不滿意，也說到政府是著眼於長遠，因為普通老百姓根本不懂。
所以，耐心的熬吧，等吧，沒有什麽短期的好辦法。咱們這代人不經歷這些。哪怕後代再勤勞，再能吃苦，也是不斷的給別人輸血而已。
接著陳董的演講，我們回到當下的中國樓市。
我們先來算筆賬。
從中國有商品房交易開始算，到今天為止，所有人買房子的錢加起來一共是花了180萬億。
這180萬億都去哪裏了？
有超過35萬億的錢成了工程項目，支撐了建築和原材料行業。
有超過40萬億的錢通過拆遷的方式進入居民的口袋。
有超過20萬億的錢變成了國家的稅收，成為了國家建設的一部分。
有超過20萬億的錢是專項建設城鄉基礎設施，就是通水、通電、修路平整。
有超過20萬億的錢是房企管控成本，滋養著上下遊產業。
還有15萬億的錢給金融機構回收之後投入進了下一個新興行業裏。
最終，剩下的錢是整個行業的利潤，10%左右。
當我們理清了這些數據，我們就可以更清楚的知道地產行業到底在中國意味著什麽，而在過去三年針對地產行業的調整是下了多大的決心。
那麽我們就能夠更加明確，這個行業它一定不會消失，它一定會在重生之後用更好的狀態去支撐國家下階段的高質量發展。
當然，很多人對接下來的經濟形勢很擔憂。
你擔憂很正常，因為今年下半年確實有可能是我們這一代人真正最困難的時候。
如果你對真正的世界局勢有了解，就會發現自從人類有史以來，從未有如我們現在這般漫長的大規模和平歲月。
但是，有些事兒的發生，實際上已經預示著，它要來了！
一方面，最近史詩級的世界經濟崩塌，另一方面，兩大火藥桶已經點燃了，並且沒有止步的態勢。所以，大概率我們這代人註定要去經歷的時代考驗。
如果世界真的在未來進行一次大洗牌的話，我們作為核心主角之一是不可能置身事外的。
我們不可能做到能偏安一隅，然後隔岸觀火的。
那麽這個時候就要問你，現在的你有沒有做好足夠的財務準備？
這個財務準備是不是就是傻捏著現金，然後啥都不幹。
並不是！
所謂的現金為王，其實是很多人是單線程思維，根本不明白，現金為王的另一面，就是一定要捏住優質資產。
優質資產包含很多，其中優質房產是其中最重要的一種。
特別是這兩年你自己有比較好的生財之道，盡量別露富，不得瑟。賺到了錢，一定就踏踏實實拿出來在好城市好地段買個好房子，比什麽都強。
千萬別被某些博流量的low言low語給誤導了。
比如什麽中國人口老齡化、低生育率的大背景下，需求減少，房價自然就會跌。他們忽略了一個事實，那就是30年城市化發展的不均衡，人口流動的不均衡，北上廣深的虹吸效應一定很強。2024年的第一季度，深圳、廣州的人口持續流入，重新回到2100萬的峰值，強核心城市的新興人口對城市的需求從未減少。
房地產的本質是什麽呢？是一個城市的長期債券。大家買房買的是生活的品質，更是對這個城市的資源的占有和城市發展的紅利。
還有一種說法是，買房就是在給銀行打工，住保障房更劃算。這種言論簡直就是扯淡，把銀行當成吸血鬼，把買房者當成奴隸。
就像有很多人喜歡拿居民杠桿率的高低數據來推演評判一樣無知。
如果房價100萬漲到200萬，原來30萬的首付，70萬的負債變成了130萬的本金，70萬的負債，負債率從70%下降到35%。
同樣的，如果房價下跌，三成的本金跌沒了，原來的負債率從70%變成了百分之百。
如果你靜態的去看這個問題，其結論就會是房價下跌，居民杠桿會上升。房價上漲，居民杠桿率會下降。
顯然這個結論與事實不符啊。因為實際市場是動態的，買房人是天然追漲殺跌的，他們本身並不會控製自己的杠桿。
這其實只是一個投資時間段的問題。本金和負債是可以相互轉化的，它不是一個靜態的。
房價下跌更多的本金可以轉化成更多的負債。
房價上漲更多的負債可以轉化成更多的本金。
還有一些無腦言論說90後、00後都選擇了徹底躺平，將來都住保障房。
其實，只要你放棄房子的金融屬性，你租一輩子房子也不是不行啊。
無非就是你老了，是農村老頭還是城市老頭兒區別而已。
你覺得現在大城市老年人退休生活豐富多彩僅僅是因為他們發退休工資嗎？
你覺得農村老頭的房子如果能賣出幾百萬甚至上千萬，他們不會享受老年生活嗎？
還有些人說國內的房價太高，我們可以選擇去國外。
這一聽就是沒做功課的，現在的歐美國家移民政策，要麽是你有錢，要麽你是高層次人才，而不是國內都買不起房子的噴子，你在國內都混的不咋地，怎麽還能幻想著在海外混的笑看人生呢？
你必須承認，這是世界是有巨大鴻溝的。
康熙九子奪嫡時，德國實行了義務教育。甄嬛忙著宮鬥時，法國開始了全民炒股。
太平天國運動爆發，倫敦舉辦了世博會。
清朝廢除科舉時，愛因斯坦提出了狹義相對論。
你很難相信，他們原來發生在同一天的陽光之下。
好，接下來，我寫的內容，很重要。
很多人都講樓市沒有周期了，其實我們一直處在周期之內，現在房地產市場其實周期內大尺度的回撤階段，這種大尺度回撤08年有，14年也有。
只是這一次，是處在近20年來最大的回撤中。
現在這個市場，處在這樣一個歷史上絕無僅有的大尺度回撤階段，想要扭轉想要改變確實很難，因為這是需要經過兩次努力的，第一次是磨平之前的錯誤，第二個是扭轉這個回撤的方向。
那麽現在上頭已經開始第二次努力了。
之前很多人把2024年對標2015年，目前看這個趨勢僅僅看2015年，是遠遠不夠的。
這一輪下跌的深度已經是擊穿歷史。我覺得要看到08年，甚至要更早。
因為面對這樣一次史詩級的大跌，要想讓房地產恢復到正常市場，只有一場波瀾壯闊的大反轉，才能夠治現在這個病，才能夠讓經濟好起來。
重病需要猛藥治。
所以2024年對比2015年是遠遠不夠的，要看的更早。因為現在已經不是一個2015年可以承載的行情了。---[責任編輯：鐘齊鳴/來源: 米筐投資]
