內容提要：四月份的數據顯示，需求不足、供給過剩的矛盾未能緩解，還在繼續加劇。
國內的消費需求、居民的投資性需求明顯回落，在金融數據上也表現強烈。為了刺激宏觀經濟，有關部門突然放大招搶救房地產了。如今的經濟局面，我們應該先救消費，還是先救地產？
一、四月份的數據顯示，需求不足、供給過剩的矛盾未能緩解，還在繼續加劇。
周五國家統計局發布的4月份經濟數據，有增長，有回落。從經濟學上分析，供給還在繼續增長，需求，包括消費需求和投資性需求還在繼續回落，需求不足、供給過剩的矛盾未能緩解，還在繼續加劇。
從供給來看，4月份，全國固定資產投資（不含農戶）累計143401億元，同比增長4.2%，其中1-2月50847億元，增長4.2%，3月49196億元，增長4.8%，4月43359億元，增長3.5%。
固定資產投資中的房地產投資30928億元，同比下降9.8%，在固定資產投資中占21.6%。其中1-2月11842億元，同比下降9%，3月10240億元，同比下降2.7%，4月8846億元，同比下降17.2%。
1-4月工業增加值同比增長6.3%（可比價），其中1-2月同比增長7%，3月增長4.5%，4月增長6.7%。
從需求來看，消費性需求有所增長，但增長幅度逐月回落。投資性需求（商品房銷售）在從2021年下半年開始萎縮之後，今年繼續大幅度下降。
1-4月份，社會商品零售總額156026億元，同比增長4.1%，消費性需求低於固定資產投資和工業增加值的增速。其中1-2月份81307億元，同比增長5.5%，3月份39020億元，同比增長3.1%，4月份35699億元，同比增長2.3%。
1-4月份，商品房銷售額28067億元，同比下降28.3%，其中1-2月10566億元，同比下降29.3%，3月10789億元，下降32.2%，4月6712億元，下降19.5%。
投資性需求，即商品房銷售額下降幅度大於各月房地產投資下降幅度。1-4月累計，房地產投資下降幅度比商品房銷售下降幅度小19個百分點。
二、國內的消費需求、居民的投資性需求明顯回落，在金融數據上也表現強烈。
今年以來，居民存款、貸款意願雙降，居民部門持續收縮資產負債表，在4月份表現尤為突出。
在存貸利率均多次下調之後，1-4月，住戶部門新增貸款8283億元，同比減少了64%。其中，4月份住戶部門新增貸款為凈減少5166億元，比同期的凈減少貸款金額2411億元，擴大了114%。這是自2022年以來，第三個4月份住戶貸款凈減少。並且減少額度逐年放大，2022年4月減少2170億元，2023年4月減少2411億元。
與此同時，住戶部門存款也在大幅度減少。4月份凈減少18755億元，同比多減少1.73萬億。1-4月，住戶部門存款累計減少1.8萬億，而去年同期為凈增加2.9萬億。
形成住戶部門存貸款雙雙減少這一趨勢的原因，
一是居民對新增住房投資和大宗商品消費非常謹慎，導致房地產銷售持續萎縮，居民消費需求增長也明顯回落，需求減少，居民貸款萎縮。
二是觸頂的債務負擔觸發住戶部門去風險意識，導致住戶部門主動修復資產負債表，結果存貸款雙雙收縮。2023年，我國住戶部門可支配收入總額約55.28萬億，但央行金融數據中的住戶部門貸款余額達到79.26萬億，居民債務收入比達到143.4%。比美國的110%要高出33個百分點。
按照2023年存量居民貸款平均利率估算，2023年居民貸款利息收入比約為6.9%，超過當年居民人均可支配收入6.3%的增長幅度，比美國家庭貸款利息收入比4.2%高出6成。
這其中巨大的債務風險和貸款負擔，不僅壓抑了居民消費能力，也給居民增添了較大的心理負擔。導致住戶部門為了降低債務風險和債務負擔，主動提前償還貸款，修復資產負債表。
三、為了刺激宏觀經濟，有關部門突然放大招搶救房地產了。
周五，有關部門放出了有央行背書的四個樓市大招：
一是央行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。這就是昨天三郎在《政府收儲商品房並非化解房地產危機好方案，可能引發嚴重的後果》一文重點分析的政府收儲商品房措施，只不過將原來試點方案的每年1000億，放大到3000億。
二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例。從不低於20%下調到不低於15%！說白了就是買房子，少付首付，多付每月的按揭。
三是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。2億多在私營企業、個體戶就業未繳納住房公積金的，以及2億多靈活就業人員，自然大多未繳住房公積金，自然也無法享受低利率。
四是全國範圍取消個人住房貸款利率政策下限。不再設置房貸利率政策下限，實現房貸利率市場化。說白了就是商業貸款取消限製，利率多少各地自己說了算了。這個，在商業銀行存貸利差已經下降到1字頭的今天，商業銀行有無動力犧牲自己的存貸利差來降低房貸利率，三郎如果說行長，肯定不會。
房地產市場突然出現的這四大利好措施，不少人已經畫餅充饑了。有人稱為王炸，有人說行業拐點將至。他們的邏輯是：
第一、房地產是周期之母，房地產穩則經濟穩，就業穩，金融穩。
第二、他們認為，國家想要辦的事，沒有辦不成的。
三郎分析經濟問題，一向比較冷靜。三郎沒有像任澤平那樣學富五車，所以不知道哪一位諾貝爾經濟學獎得主說過「房地產是周期之母「這句話，也不記得任何一本經典的經濟學書籍中有如此一說。但三郎知道，中國在三十年前沒有房地產，但也存在經濟周期；美聯儲調控經濟周期的貨幣政策，只看通脹和失業率從來也不看房地產的臉色。不僅美聯儲如此，歐洲央行、英國央行也都如此。
至於「國家想要辦的事，沒有辦不成的「這句話，我認為只說對了一半。國家順勢而為辦的事，大概率能辦成。違背經濟規律的事，大概率辦不成。至少今天這樣疲軟的經濟狀況，絕對不是國家的本意。所以，這句話，毫無邏輯。
四、如今的經濟局面，我們應該先救消費，還是先救地產？
三郎認為，推動中國經濟走出低潮，實行持久發展，不能投機取巧，不要反復烙燒餅，不要頭痛醫頭，腳痛醫腳。還是必須抓住主要矛盾，致力於改革分配製度和社會保險製度，通過提高居民收入水平和社會保障水平來修復需求，改善需求，刺激需求。通過改善需求來消化過剩的供給，通過需求信號來引導投資和供給，從而實現經濟的持續發展。
這是因為：
第一、不改善需求，無法激活房地產市場。
大家應該能夠看清楚，周五的刺激房地產的4條措施，沒有一條是改善需求的。昨天三郎就分析了，政府收儲不過是將商品房庫存從開發商轉移到政府，改善了開放商的流動性，但沒有改善最終的住房需求。這將向地方和開發商釋放錯誤的市場信號，在地產需求未得到改善的前提下，刺激地方增加土地投入和開發商增加地產投資，從而加劇房地產市場的供給過剩和需求不足的矛盾，進而醞釀更大的房地產危機。
第二、利用公共資源補貼開發商，有損公共資金的使用原則，破壞社會公平原則。
在任何一個國家，企業投資既然享受了投資收益，肯定必須承擔投資虧損。我們用公共資金補貼虧損國企，已經令人詬病。如今在大的經濟環境不如預期時，要求地方利用公共資金來承接部分地產商的庫存，這是極不理智也極不公平合理的措施。地方通過投融資平臺貸款獲得的資金，最後還是財政兜底，也是公共資金。
為什麼我們樂於補貼企業而非勞動者？為什麼我們致力於供給而非需求？這是值得深思的大問題。
第三、在目前的國民收入分配體製和居民債務負擔的環境下，房地產不可能重新振奮起來，展開一段上升周期。
人口萎縮，住房存量已經過剩，住戶部門債務收入率高企，這三個基本面已經決定了，房地產市場不會再現一個上行周期。
3000億收儲資金，也僅能相當於1-4月年化商品房銷售額的3.5%，按銷售均價8折計算，能夠收儲的面積也只相當於4月底待售商品房的5%，待售與施工商品房面積的0.5%。對商品房市場的影響，也不過是向洞庭湖投擲一塊石頭掀起的小浪花。
房地產市場企穩，唯一需要做的，就是放開對房價的管控，讓市場在供求中自然形成合理的、能夠吸引此前因價格過高無法形成的購買力。然後在一個新的、低需求的平臺上企穩。
第四、最終決定消費需求和房地產需求的，還是居民的收入和債務收入率。
如果我們能夠下決心修復需求，持續提高勞動者收入水平，不僅可以縮短資產負債表的修復時間，還會在新的收入水平和債務收入率的鼓勵下，刺激消費，刺激對住房的需求。這是修復中國經濟的唯一路徑。除此之外，絕無捷徑可走。---【作者：徐三郎/來源: 火星宏觀】
