“香港的‘撤辣’干脆利落，它橫插一腳，與內地城市搶奪資金和購房者。”
“‘撤辣’前已經‘吃土’很久咯，這兩星期每天睡5小時，你看我的微信運動步數就知道了。”被問到香港樓市“撤辣”前後變化時，地産中介良仔笑著拿出手機在我們面前晃。
2月28日，中國香港地區政府祭出一記救市重拳，當日港府財政司長宣布，全面撤銷推行了14年的樓市“辣招”。
圖源：小巴拍攝
所謂“辣招”，專指港府爲了應對樓市過熱和過度炒作而采取的限制措施，類比到內地，可以理解爲“樓市宏觀調控”舉措的總和。
與內地“限購”“限價”等舉措不同，港府以印花稅作爲調控樓市之“錨”，具體分爲“三辣”：
▷第一重辣，非香港永久居民購房或以公司名義購房，需支付7.5%的買家印花稅。
▷第二重辣，非香港永久居民購房或以公司名義購房，需支付7.5%新住宅印花稅。
▷第三重辣，如果買房後兩年內就賣出，無論是否爲香港居民，都要支付10%—20%的額外印花稅。
如今，香港將這三項印花稅通通撤銷，也就是所謂的“全面撤辣”。
一時之間，香港樓市交易量飙漲、售樓處被“擠爆”的消息甚囂塵上。
實際上，這不是港府第一次放松樓市調控，早在2023年10月23日，香港行政長官李家超發表任內第二份施政報告時，就宣布爲樓市“減辣”，但當時市場反響一般，而這次卻超預期地帶來了香港樓市的新狂熱。
爲探究竟，在香港財政司官宣“撤辣”三周後，我們飛赴香港進行實地調研。
1. 三周的咨詢量是過去半年的總和
在走訪樓盤前，中原地産的中介良仔向我們介紹了幾組數據：
“撤辣”前，全港單日成交新房平均在20宗左右，“撤辣”後平均在100宗以上，也就是一手房成交量有5倍左右的反彈，二手房成交量則大約翻了3倍左右。
與此同時，香港新盤平均每年只推出一萬多套，“撤辣”後的頭兩個星期就成交了大約2100套，也就是兩個星期消滅了年供給量的五分之一。而在“撤辣”前的兩個月，新房成交量總共只有700套左右。
良仔還向我們透露，“全面撤辣”後，三周以來他收到的咨詢量大概是過去3個月乃至半年的總和。
3月15日，我們先後探訪了恒基地産開發的、位于九龍核心地段的長沙灣Belgravia Place項目和泰峯UptownEast項目售樓處。
就在3月4日，長沙灣Belgravia Place首輪銷售啓動，138套住宅在6個小時內售罄。而3月7日，該樓盤二次開盤，推出208套房，意向登記數達到7300個，超額認購34倍。當日售出190套，占比超90%。據中介介紹，當晚開發商緊急加推92套房。
但我們抵達時，卻沒有看到前不久新聞中人山人海的景象，原因是大部分新推住宅已在一周內售出。
中原地産中介拍 攝
次日，我們選擇了剛剛開放入票（新開盤）的利奧坊，但仍未看到預期中人山人海的排隊景象。中介告訴我們，這或許是因爲分流的緣故。
當天，位于將軍澳、由會德豐地産開發的日出康城項目也同期開盤，開售3天收獲近6000認購。
即便沒有人擠人，但也能直觀看到無論哪個樓盤，都有不少看房者在中介的陪同下進進出出，絡繹不絕。
還有不少中介蹲守在售樓處入口處，見到可能的客戶便派發傳單或上前搭話。
圖源：小巴拍攝
在利奧坊售樓處，我們假稱自己爲畢業留港學生，有意向購置新房。話音剛落，便立即有中介湧過來熱情陪同帶著參觀樣板房。
穿過交錯的樣板間，來到洽談區。這兒放置著十余張小圓桌，每張坐著2至6人不等，另一些購房者則在繞著項目模型研究房屋格局。粗粗估計，洽談區容納了六七十人，現場在喧囂中又保持著一種有條不紊的秩序。
2. 蜂擁而來的內地客
據中原地産的數據，“撤辣”後三天內，內地購房者在中原地産網站的查詢量翻了一番。
在參觀樣板房的過程中，不時有說普通話的內地購房者與我們擦肩而過，從對話中可以聽出，有內地購房者准備買房用于出租，也有內地夫妻在中介帶領下參觀樣板房。
圖源：小巴拍攝
恒基地産的工作人員卓sir提供的數據是，香港本地與內地的意向購房者比例大致在1:1左右。
而良仔表示，如果保守估計，最終真正成交的購房者中，中國內地客大約占到2成半至3成。
內地客湧入的最直接原因，是“全面撤辣”後，內地人在香港買房的政策完全與港人對齊。舉個例子，假設內地買家要到香港買一套1000萬港元的住宅，過去需繳納15%也就是150萬港元的“辣稅”，而現在，他們與香港本地居民一樣，只需要支付37萬港元的從價印花稅，也就是一夜之間節省了113萬港元。
在新政的刺激下，“撤辣”後，香港一二手房的成交量都出現了大幅上漲。
中介透露，最誇張是見過一個內地人買全層的20余套房，准備用于出租。
鴻原地産的中介李姐，工作地點靠近香港大學，客戶群體主要爲港大學生以及上環白領人士。她表示，“撤辣”以來內地客戶特別是留港內地生的咨詢量出現明顯上漲。
但她直言這並不意味著自己未來的生意可能會變得更好做，原因在于，過去其他中介公司更專注于香港本地購房者，而近年來，隨著“高才通”（即港府推出的“高端人才通行證計劃”，旨在吸引高學曆、高收入人才來港）等計劃的開展，內地人才更多地進入，其他中介公司越來越認識到內地客戶的重要性，因此開始來“搶生意”。
對她來說，“全面撤辣”意味著行業內部競爭的加劇，對其他中介公司來說，則意味著“被迫轉型”。另外，對開發商來說，在開發新樓盤時也可能更多地考慮內地購房者的喜好等。
3. 買房能帶動漲房價嗎？
據我們觀察，無論是操持著粵語還是普通話，部分買房客搶樓盤的邏輯或多或少隱含投資的目的，而投資的終點，自然是看好香港樓市的價格上漲。
實際上，港府“全面撤辣”的主要目的之一就是提振樓市。自2020年疫情以來，香港樓市漸趨低迷，2022年樓價大跌近16%，2023年再跌7%，直接跌回7年前水平，交投量縮減5%。
香港住宅
與樓市低迷相對應的，是近年來香港土地市場同樣疲軟，2023/24年度地價收入僅爲194億港元，遠不及預期收入的850億港元，港府最重要的收入支柱近乎失效。所以其“撤辣”也有爲地産開發商打氣，讓它們敢于拿地，從而充實自己腰包的考慮。
在上述背景下，幾位中介都表示，他們對“撤辣”有所預期，只是沒有想到會一步到位，如此迅速、徹底。
然而，盡管交易量暴增，但我們注意到開發商給出的新房報價與過去相比偏低。以剛剛開放入票的利奧坊·首隅爲例，一套一房、24平方米左右的住宅售價大約在450萬到500萬港元，而它上一期推出的利奧坊·壹隅，類似的戶型售價基本在600萬港元以上。
據我們咨詢，新房報價偏低的原因大致有這麽兩點：
一方面，是開發商急于回籠資金；另一方面，則是開發商對行情回暖的信心還不夠足，所以放慢漲價腳步。
以至于當前，香港一、二手房價出現了一種近乎倒挂的景象——新房價格偏低，而部分二手房房東則臨時“反水”，擡高售價。
從實地探訪情況看，“撤辣”短期效果給力。那麽它的中長期效果可能如何呢？
我們隨機詢問購房者“你認爲‘撤辣’後的樓市火熱景象能持續多久”時，多數人表示不能確定。
有兩種比較有代表性的觀點，一種比較樂觀，認爲火熱景象將持續，未來美聯儲降息，住房市場可能更加火熱。而且香港的租金回報率高，可以達到3%以上，即便買來的房子不用于自住，未來“以房養貸”也可行。
另一種觀點則認爲，現階段的火熱只是被壓抑需求的集中釋放。香港吸引的主要是從事金融行業的內地人才，雖然有“高才通”等人才引進計劃，但真正能夠提供的金融崗位還是有限的，因此未來香港的房價缺少進一步上漲的支撐。
有一個受訪者的回答很有意思，他說，無論“撤辣”的中長期效果如何，香港的“撤辣”幹脆利落，這要好過扭扭捏捏的樓市松綁。因爲這釋放了一個信號，就是香港政府有意願也有魄力穩定房市。
*注：本文中人名皆爲化名---[作者 : 畢冉*責任編輯 : 何夢飛*主編 : 何夢飛 *圖源 : VCG/文 : 巴九靈公衆號：吳曉波頻道]
