經濟學家、澤平宏觀創始人任澤平
如果采取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復蘇和就業貢獻力量。
「要落實好防範化解房地產風險，主要原因在於房地產行業仍未脫離調整期，政策持續呵護化解風險仍有必要。」經濟學家、澤平宏觀創始人任澤平在接受中國房地產報記者專訪時表示。
7月18日，中國最重要的政治會議之一——二十屆三中全會落幕。全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，繪製出中國高質量發展藍圖。針對房地產領域，全會提出要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。
面對當前房地產行業發展，任澤平提出了「組建住房保障銀行，收購開發商庫存」等建議，加快解決風險問題，促進房地產穩健發展。
中國房地產報：如何理解本次會議提出的「落實好防範化解房地產風險」？
任澤平：本屆三中全會關於房地產風險的表述，整體延續了2024年3月政府工作報告中關於房地產方面的表述。繼十四屆全國人大二次會議以來，本次會議是第二次將房地產、地方債務和中小金融機構等風險並列提出，這三個風險本質上來源於同一個風險，該風險最明顯的表現就是房地產市場運轉受阻。
我國房地產市場規模大、牽涉面廣，對宏觀經濟運行具有系統性影響。當前房地產行業市場供求關系發生變化，市場處於調整過程，房企如果出現風險會波及金融部門，同時也影響地方債務，所以會議提出要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。
目前，房地產行業仍處於調整期，政策持續呵護化解風險仍有必要。「5·17」新政以來，一線城市等各地方政府積極跟進，樓市成交有所改善，但在居民購房預期整體謹慎下，商品房庫存去化壓力依舊較高，市場仍處築底階段。
銷售方面，根據國家統計局數據，2024年1~6月全國商品房累計銷售面積同比下降19%，降幅相比5月末收窄1.3個百分點；庫存方面，截至2024年6月30日，我國14個樣本城市待售面積同比增長0.8%，接近2016年初高點，去化周期平均15.2個月，同比增長4.8個月。
投資方面，2024年1~6月，全國房地產開發投資同比下降10.1%，與1~5月降幅相同，房地產開發投資完成額累計同比已連續25個月為負，房地產開發投資持續低迷。
中國房地產報：目前，房地產行業風險主要是什麽？如何有效化解？
任澤平：當前，房地產市場的主要風險有兩方面，一是房企的流動性風險。部分頭部民營房企流動性緊張，疊加房地產銷售收縮引發的現金流不足，可能帶來房企債券、貸款違約問題，如果一家頭部民營房企倒下，可能引發整個房地產行業的多米諾骨牌效應。
二是來自三四線城市商品房庫存的大規模積壓。2016~2017年棚戶區改造浪潮後，諸多大型房企在三四線城市開發了大量商品房項目，在目前三四線城市家庭置業飽和度較高、人口凈流出背景下，項目滯銷而大規模積壓可能帶來三四線房價預期不振、相關開發商回款受阻等負面影響。
在有效化解房地產風險方面要做好幾方面工作，首先，切實做好保交房工作，加強預售資金監管，防止出現新的交付風險；其次，盤活存量商品房和土地資源，完善3000億元保障性住房再貸款政策的配套機制，保證收購主體、收購對象、收購用途、資金用途的精準與政策落地見效；
再次，通過融資協調機製落實各地「白名單」，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，滿足各類房地產企業合理融資需求；第四，加快構建房地產發展新模式，建立「人、房、地、錢」要素聯動新機製，才能實現城市住房供給和需求在總量規模、結構類型、空間布局和時序安排等多維度的精準匹配，有效防範區域性供需失衡的風險，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
中國房地產報：對於房地產行業穩定發展你還有什麽意見或建議？
任澤平：我們此前提出，三招可救當前地產，房地產是第一大支柱產業，房地產穩則經濟穩、就業穩、金融穩。
面對當前情況，一是可以組建住房保障銀行，收購開發商庫存。建立專項資金收購開發商土地、商品房庫存，開發商拿到資金限定必須保交房，這樣可以防止爛尾，避免讓購房者承擔地產調整的風險。房企回款有多余資金，可以用於拿地，土地財政因此恢復，地方債務壓力得以緩解，基建有望回升。
收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，原本開發商手裏有很多庫存，如果額外再新增供地用於租賃房，將導致巨大的浪費，一舉多得。
二是全面取消限購，回歸市場化。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國內居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。
一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期將促進房地產築底回升；中長期可考慮在市場企穩後，通過征收房地產稅等稅收機製調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。
三是持續大幅降息減少購房成本，為居民減負。貨幣政策部門通過定向降準等支持銀行降低負債成本。現在實際利率偏高，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。
長期看，以「城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購並舉」為核心，可以加快構建房地產新模式。
如果采取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復蘇和就業貢獻力量。---[來源: 澤平宏觀/於帥卿-發自北京]-
*多地買房、租房即可落戶，吸引人還需留住人*
黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出，「統籌城鄉就業政策體系，同步推進戶籍、用人、檔案等服務改革」「全面取消在就業地參保戶籍限製」。
實際上，今年以來，南京、佛山、武漢、沈陽等十多個城市已經出臺落戶新規，包括重啟購房落戶、探索租房落戶、提高買房積分賦分等，買房租房「送」戶口。
放寬落戶要求後，這些地方如何加強配套服務保障，真正留住人？
多地買房、租房可申請落戶
多個新一線城市、核心二線城市今年出臺落戶新規，放寬落戶條件，買房、租房即可申請落戶。
其中，南京時隔6年重啟購房落戶政策，明確提出「進一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶」。
蘇州、佛山、合肥等地推行「買房即可申請落戶」，並允許配偶、未成年人子女等隨遷。
武漢進一步優化購房落戶手續，因房屋尚未交付而無法直接辦理落戶的外地購房者，可憑經備案的《商品房買賣合同》及繳費憑證等申請提前辦理購房落戶手續。
「以前要等新房交房、辦完房產證才能落戶，新政出臺後，落戶進程加快了不少。」武漢一家房產中介的經理人小孟說，他有位客戶最近剛買了房子，用網簽合同一個月就完成了落戶。
杭州雖然沒有放寬至「零門檻」落戶，但提高了現有積分落戶框架內自有產權住房的賦分權重——今年7月起，杭州市居住證積分管理指標體系中「在本市市區自購產權住房且實際居住」指標標準分值由30分提高到80分。
「買房賦分大幅度提升，意味著按現行規則，45周歲及以下人群在杭州買房，可憑借年齡積分和住房積分獲得落戶資格。」杭州市住保房管局房地產業發展處副處長何陳煜介紹說。
部分城市還將租房落戶作為政策調整的落點。佛山的落戶新政中提到，當地就業滿三年，租房可申請入戶；6月1日起實施的《沈陽市進一步促進外來人口落戶若幹政策措施》明確租房即可落戶，同時放寬投靠落戶範圍至兒媳、女婿、兄弟姐妹、孫（外孫）子女等近親屬。
「聽說租房也能落戶，請問具體有什麽要求？」近日，在沈陽市公安局和平分局新華派出所，江西人鄭先生來咨詢落戶相關問題。記者留意到，戶籍民警金鷺的登記簿顯示，該派出所近一個月來已有幾十名新落戶者。
沈陽市公安局社區警務支隊副支隊長李偉介紹，為全力做好新政實施，沈陽公安全市派出所戶籍窗口365天無休，實行「一次告知」和「一窗通辦」。
增加購房「含金量」的深層考量
業內專家認為，多地出臺的落戶新政是戶籍製度改革的進一步落實，既有拉動房地產市場的考量，也是城市吸引人才、人口的需要。
2014年以來，共有1.5億農業轉移人口進城落戶，全國戶籍人口城鎮化率由2014年的35.93%提高到2023年的48.3%。目前，我國城區常住人口300萬以下城市的落戶限製基本取消，300萬以上城市的落戶條件正有序放寬。
浙江省社會科學院經濟研究所副研究員李明艷認為，各地紛紛出臺落戶新政，主要目的是提振市場活力。記者采訪發現，多地放寬落戶限製在一定程度上盤活了本地消費市場，尤其是住房市場。
在武漢，新政出臺後，新房市場呈回暖趨勢，6月商品房日均成交325套，較去年同期增長18.4%；在杭州，6月二手房網簽達8849套，同比去年增長68.3%，創下了杭州15個月以來的成交量新高。
華中師範大學經濟與工商管理學院教授陳立中認為，我國房地產市場供求關系已發生變化，在此背景下，通過出臺購房即可落戶等政策，既從需求側降低購房門檻，也提升了房產的「含金量」，可以更好調結構、穩市場。
「城市競爭實則是人口、人才的競爭，只有人才要素流動起來，城市的發展活力才會越來越強。」沈陽市人社局就業處副處長韓松說，放寬落戶限製能夠暢通年輕人、農村人口進城渠道，更充分利用勞動資源。
梳理各地公布的落戶政策可以發現，學歷、年齡等門檻逐漸放寬，頂尖人才爭奪轉向人口爭奪。暨南大學教授、華南城市研究會創會會長胡剛說，「搶人」已不局限於高學歷人才，技能人才、勞動力人口等都成為爭奪對象。
不同地區的「搶人」策略不同。長三角、珠三角多地表現出對技能人才的青睞，東北一些城市傾向於吸引不同類別、不同層次的人才群體。業內人士分析，政策轉向符合城市產業結構轉型需要，也有助於解決區域經濟可持續發展面臨的技能人才青黃不接和勞動力缺口問題。
吸引人還需留住人
沈陽落戶新規發布後一個月，全市落戶9719人，同比上升3.16%，環比上升31.60%；佛山5月13日起實施落戶新規，至7月5日全市共受理市外遷入申請5.3萬人，是去年同期近3倍。
意願落戶人群中不少來自小城鎮，看中大城市的就業機會、綜合生活品質和多元文化氛圍，期待通過落戶讓子女接受更好的教育，個人及家人享受更好的醫療、養老等保障。
受訪專家認為，大城市的戶口之所以被十分看重，主要是其附帶了購房購車資質，以及教育、就業、社會保障、醫療、養老、城市基礎設施等一系列優質公共服務。近年來，雖然不少城市基本社會服務逐步向無戶籍的外來人口拓展，但一些優質資源依然會優先提供給戶籍人口。
李明艷舉例說，落戶後可享受孩子就近入學、老人就近申請入住公立養老機構等服務，領取相關補貼、公共交通優惠、景點免費等面向的普遍是戶籍居民。
在一些城市，拿到戶口並不意味著能順利入學。比如，目前武漢市購房落戶政策是市級層面，但義務教育入學政策由區一級來製定實施；各個區要求可能不同，有的區需要學籍對口，有的是戶籍對口，有的是人戶合一，市、區政策需要更好協同。
對實行租房落戶政策的城市而言，如何保障租售同權依然面臨一些難題。在一些地方，租客落戶、子女上學需要提供政府相關部門認可的租賃證明及產權人許可，一些房東怕麻煩不願配合。業內人士建議，適當簡化流程手續，加強配套服務保障，如建立專門「公共戶」，便利政策落地。
「下一步需要思考如何更好保障遷入人口的各項權益，讓遷入人口享受到常住人口的相同待遇。」胡剛說。
陳立中等專家認為，城市需要特別註重優化公共服務質量，營造有品質的居住環境，完善交通、商場、公園等配套設施；同時，大力發展新興產業，提供更多更優質的就業機會，為人才發展提供更廣闊的空間，讓人們不僅能「安居」還能「樂業」。
中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政認為，政策放開的同時，還應考慮區域的差異化發展，避免人口向中心城區聚集，增加本就嚴重的城區負擔。---來源: 澎湃新聞-
