前言: 房價問題是和各國民眾最普遍最為關切的民生話題之一，房價漲跌無疑是牽動經濟的雙刃劍。
而日本，用了半個多世紀的歷史和30年時間的經驗向我們證明了，房價暴跌，沒有贏家，只有輸家。
房價並非是跌落到越低越好，相反還有可能引發大危機。
這究竟是怎麽回事呢？
日本「房價泡沫」的崛起
自1945年日本簽訂投降書後，在很長一段時間裏，日本人對「住」和「行」根本沒有什麽概念。
戰後大量日本人都流離失所，在臨時的棚房和難民營裏安家，「建房」只是夢想，但日本在這件事上卻又略有不同。
其一是率先發動二戰的日本政府原本要面臨巨額戰爭賠款，這些賠款足以壓製一個國家幾十年時間難以翻身。
但當時國民政府居然主動放棄了賠款，蘇聯得到了領土好處也沒有索要賠款，美國更是因為駐軍占領日本也豁免了戰爭賠款。
日本就這樣，在戰後只進行象征性賠償的「零壓力」的前提下，開始了國家重建。
第二個就是美國急於在二戰後尋找在亞洲地區的冷戰「橋頭堡」。
所以他們在50年代幫助日本著手恢復經濟，還將美國的技術和少數工業鏈轉移到日本，日本也立刻抓住機會投資國內教育行業和製造業。
製造業興起直接帶動的是人口的流動和大遷移，租房和買房成為剛需之一。
此時日本的房價已經開始在「崛起」的起步階段，東京都市圈擴建之後，日本政府出資在被美軍轟炸的地區又建造起一排排的居民區，並掛牌出售。
當然在這一時期，大部分日本民眾還是「赤貧」狀態，東京等地的房地產大部分是日本的買辦富人階級、國外商人所置辦的。
急劇擴張的製造業勞動力也只能選擇住集體宿舍或是租房，常年的這種「住房壓抑」也助長了日本未來對買房的報復性消費，但他們現在根本沒錢。
1960年之後，日本憑借著產業升級和美國的第二波援助完成了經濟上的「騰飛」。
整個60年代日本經濟的平均增長率達到11.6%，政府出臺的《國民收入翻倍計劃》（也被稱為是「日本十年計劃」）得到了落實。
這個國家開始變得有錢起來，同時日本市場的產品也開始初步具有競爭力，走向世界。
可以說60年代是日本「房價泡沫」崛起的開端，很多手工業者和商人所在的平民階層開始為自己更換更好的居住條件，促成了「買房潮」的興起。
日本房價在60年代翻了幾番，不過這一階段，多數人還只是為了自己的基本生活考慮買房，而不是為了商業目的，日本房價總體上還處於可控。
迷幻而瘋狂的住房「搶購潮」
上世紀70到80年代可謂是日本的經濟轉折點，製造業升級使得其國內自主知識產權占比快速提升時，趕上了全球的「半導體潮流」。
英特爾率先完成了半導體存儲器的變革，電子產業、晶體管技術作為全球最尖端、暢銷的商品。
由於美國需要在亞洲開拓市場，日本也獲準引入了美國部分技術和工廠，並建立起自己的獨立公司。
隨後日本抓住機會一舉效仿美國，成立了東芝、日立、富士通等研發生產半導體的大型株式會社。
這一階段美國政府也樂於和日本企業進行合作，聯合研發的產品在全球大量銷售。
再加上從1972年開始，日本開始著力建設提高民眾的工資和社保體系，日本民眾的存款很快就膨脹了起來。
正如日本經濟學家所說的，東亞人對住房有一種天生的「依賴性熱情」。
日本民眾自從手頭寬裕後，第一件事就是想方設法購買房產。
這時很多日本人的買房目的就不只是自住了，有人將買房當作是投資坐等升值，有人買來樓盤租賃給商業者和住戶獲利。
有人在都市圈地區買房等待政府征用補貼，還有外國企業甚至單純是因為「看漲」而紮堆購買日本房產。
這種「搶購潮」導致日本在1975年時，房價已經比20年前上漲了40多倍。
80年代日本房價平均上漲在130%左右（受到經濟危機和中東戰爭影響，期間有很大變動，例如1985年之前增長率大約在70%，之後6年時間漲了170%）。
房地產在當時似乎已經成為日本的「財富膨脹器」，最穩賺不賠的投資。
當時日本民眾對買房的可以稱得上「瘋狂」一詞，很多人紛紛舉債購買都市圈的房子，銀行和外企趁機向民眾發放大額貸款，刺激和鼓勵他們消費。
日本房價上漲是「連環套」，讓外圍的人接連抵擋不住誘惑入局，甚至有業主變賣了自己所有的產業，買東京都市圈的房子來炒房。
到了1990年，東京最貴的地段已經被炒到每平方米接近1500萬日元，大阪、橫濱、劄幌等城市也不遑多讓，全國各地都在比拼「地價王」。
這一時期，日本政府也擔心如此不理智的「搶購熱」會帶來國家經濟的不穩定，曾出臺一些穩定性措施來調控房價。
但自用購房者和炒房者還是越來越多，大量日本人從農村遷移到城市地區，也促進了這一熱潮。
同時因為日本在80年代半導體行業的發展，給國民帶來了更多的財富。
當時日本的幾家半導體龍頭企業市值和銷量已經完全超過了美國，美國在眼紅的同時，也把日本企業視為他們最大的「搶飯碗」的人。
此時日本根本沒有料到，有一場巨大的國際陰謀和危機正在瞄準他們。
樓市泡沫破碎，政府推波助瀾
1985年，美國召來日本、法國等其他四個國家，在紐約廣場簽署了著名的《廣場協議》。
協議對每個國家的貨幣都有不同約定，日元則是被強製要求升值。
簡單點說就是美國認為日本的商品在全球賣的太便宜了，影響了美國產品的銷售，所以他們必須要將定價擡高。
次年，美國又強行和日本簽訂了《日美半導體協定》。
這完全是一份「霸權條約」，協議要求日本必須要縮減一定幅度在美國出口的市場，同時讓美國擴大進入日本的市場份額。
不久後美國又單方面對日本很多電子產品征收高額的報復性關稅。
美國是日本的駐軍國，顯然兩國地位上的不平等導致日本在這件事上沒有什麽反擊的余地，只能接受美國方案。
經過升值和加稅兩重打擊，自此日本引以為傲的半導體行業出口產業開始衰落，半導體經濟的衰落也帶動其他行業走向低谷，民眾能獲得的錢越來越少了。
日本政府不斷降息，為了增加流通財富讓表面上看起來「經濟平衡」一些，但降息通縮並不是能一直使用的，最終日本在1991年前後迎來了「經濟寒冬」。
這一時期局勢很復雜，概括來說就是：日本經濟已經漲不動了，上層舉步維艱和下層繁榮差距過大，銀行已經難以維持經濟泡沫，必須加息和通縮來打「救命針」。
政府大把回收貨幣和財富，一時間很多企業資金鏈斷裂遭遇到「寒流」，工廠倒閉破產，工人失業欠債走投無路。
此時不少人開始賣房求生存，「擠兌」導致日本房價一年內驟降超過20%。
不過當時日本政府還有一個嚴重錯誤的決策：出臺政策鼓勵房價下跌。
90年代日本涉房地產的外企紛紛抽資逃走，將樓房對外拋售。
日本政府不僅拒絕減債、拖債為房價下跌買單，反而對持有土地者征收重稅，導致更多人拋售房子（有人認為政府是故意在打擊高房價）。
一時間房地產企業紛紛破產，普通人將身家性命都「賭」進去購房等待增值，結果卻是血本無歸。
從今天的視角來看，日本媒體曾撰文分析過海部俊樹內閣當時的想法：
日本由於高房價帶來的生育率下跌、城市生活成本太高、新資本難入局問題已經非常嚴重，甚至普通人生活和結婚所需的住房都「一房難求」。
所以政府故意出臺了一系列手段來趁這波通縮潮讓「上天」的房價降下來，為日本未來的發展註入活力。
但這一「降」不要緊，不僅沒有達目的，還直接把日本經濟「搞崩」了。
房地產業的泡沫破裂至少讓日本流失了800多萬個就業崗位，很多人因此失去了他們的工作，趕上經濟寒冬無路可去。
房價降了，但大多數民眾苦不堪言
或許日本政府考慮打壓房地產業，為民眾大幅降低房價來增長未來發展潛力的初衷是對的，但從後來的結果看造成的影響卻是非常嚴重。
首先在70到90年代的「樓市泡沫」前提下，大多數人日本人都已經入局。
有了自己的房子，甚至靠出賣其他家當和貸款也要買房者很多，日本民眾的持房比率很高。
日本房價的暴跌首當其沖的就是這些底層和中層的平民，他們手中的財富大量縮水，持有的資產一夜間遭受嚴重損失。
而這些民眾恰恰是社會財富的生產者，將他們的樓房貶值化，導致其中很多人的「生產資料」被拿走了。
房價跌到連剩余的貸款的三分之一都不如，抵押價值暴跌；於是很多人直接選擇了自殺，「高價房」是他們有且僅有的資產。
再者來說，日本房價跌落讓後來者有機會入局嗎？並沒有。
因為日本自90年代房價每年都在保持5%-10的下跌，持續了十幾年，所以買房者都在觀望，希望後來入局可以獲得的好處更多一些，無房者仍然沒有買房。
再加上貨幣政策原因，政府希望解決的婚姻和低生育率問題並沒有實現，直到現在日本人還是「躺平」狀態。
還有一點是，失去了買房和增加收入的刺激之後，很多日本人的「創造經濟」熱情消亡了。
根據社會調查顯示，很多日本人自此開始渾渾噩噩和找不到目標，沈溺於酒精和娛樂，流浪漢在這一時期巨幅增加。
雖然這些不能全部歸類為樓市泡沫的破滅，但日本社會機構認為由此引發的「經濟沒有活力」應該是重要原因之一。
在90年代的這次危機還造成了一個嚴重後果。
因為樓市經濟的坍塌輻射到日本其他領域，素來被稱為是「絕對優勢」的日本半導體行業因為缺少研發資金、工廠被迫關門開始轉入逆勢。
在1990年到2005年這段時間中日本半導體被美國全面超越。
現在美國則是掌握著半導體製造的核心產業技術，而日本和半導體相關的領先領域只是化工、材料等邊緣領域技術。
當然，日本的產業失敗、社會進入「零增長」時代並不能全部歸咎於樓市的身上
* 在日本經濟低迷、大量破產時代，多數產業為了尋求出路遷入美國，因為日美經濟產業結構相近，美國成為這一波風潮中的大贏家。
所以從日本房地產暴跌造成的社會性危機中，可以看到一個顯而易見的結果是：
對於普通人息息相關的地產並非是「越降低越好」，相反必須要看到這種產業中間牽連到的各種利益，以及最基層的財富分配問題。
* 此外日本也用30年時間的經驗告訴我們：房價暴跌，沒有贏家，只有輸家。
日本政府肆意推波助瀾讓房價以「不自然」的規律下降，等於是在貶值民眾的財富，民眾手中的財富縮水會影響到的不只是一個層面，更是連鎖反應。---(來源: 通政司知事/ 讀史以明鑒，查古以知今)
參考資料：《房價飆升、年輕人外流，日本京都考慮征收「空房稅」》
《分析稱東京房價下跌在亞洲引發搶購大潮》
《日投行為中國房產市場支招 避免重蹈日本地產泡沫覆轍》
