日前，本人剛撰文探討房市問題，收到回復甚多，可見房市真是牽動萬人心。其中追問的最多的是——如何把握低價買房的時機？
我認為，房子與股票、商品、外匯等投資品的走勢都是一樣的，要判斷最低點與最高點，無疑是難似登天，即使碰巧遇上，那純屬運氣，不可預期，也不可復製。
不過，「跌多了會漲，漲多了會跌「的市場規律總會生效，而歷史又是不斷在重複的：市場趨勢形成不容易，一旦形成趨勢，要逆轉更為不易。
上述規律適用於一切投資市場，樓市、股市、匯市……無不如此。
眾所周知，已經持續上漲二十年的國內房價前兩年終於出現了拐點。踏入2023年，更是連被大家認為是「只漲不跌」 的深圳、上海等一線城市的二手房成交價也穩步下行。
根據筆者的親身感知，上海許多小區一年來的房價下行幅度已經達到30%；根據公認價格真實的「貝殼找房」數據，深圳、南京等一、二線大城市不少小區的房價已經較幾年前的最高點打了五折。也就是說，如果以25%的首付在最高點買房，那麽房東就已經是被迫持有負資產了。
房價低迷之際，央行以及其它相關部門在五月份全面推出針對國內樓市的、被認為是「史無前例」的支持性舉措。然而，這些舉措並未能扭轉房價下行的趨勢。
顯然，期待宏觀政策的全面轉向，會讓房地產馬上重回上升軌道是不現實的。筆者看好的一面，那就是宏觀政策上的支持應出盡出，表明了央行以及各相關部門托市的決心。讓我們可以不用擔心地產市場崩盤。
多數國人資產集中在不同城市的住宅中，盼房價漲而讓資產升值合情合理，但是時候面對現實，做些適當的重新配置以令自身的財富結構更均衡，更有利於抵禦未來的市場波動。
房子何時才真正值得買？
1、如果是剛需一族， 房子「買得起」就買
這是我反復強調的原則，如果買房不至於負擔過高的債務而影響生活質量，那麽自住的房子只要買得起隨時可買。房貸如果可以輕松還得起，安居就不需焦慮。
管它房價漲跌呢？「漲」固欣然，「不漲」也淡然。無論房價今後是漲還是跌，都不影響房子本身的使用價值。
而且，現在得益於政策上的全面支持，降低首付，等於降低了上車門檻，貸款利率降低，等於降低了持有成本，對於以自用為目的的買房人而言不失為好事。
2、如果要買房投資， 必須考慮「性價比」
如果能找到核心城市中地段夠好、價格合理、租金回報高的房子，那買房投資也不失為有效的資產配置組成部分。
投資買房，租金回報率才是真正的「錨」，與股票一樣，房地產的短期價格走勢由投資人的情緒以及資金的流向決定，長期而言其真正投資房產的價值在於穩定的租金回報。
而衡量房子是否值得投資的最重要指標，正是租金回報率。
以日本為例，1990年代初樓市泡沫破滅前夜，由於房價持續多年攀升，加上租金的漲幅遠比不上房價，東京核心區公寓租金回報率低至2%左右；之後房價持續多年下跌，而租金回報率則不斷上升，到2009年時租金回報率超過5%。此時，日元的無風險收益率僅在1%左右徘徊。結果，也就是這個時候房價真的見底了（如下圖）：
因此，在租金回報率遠高於無風險收益率時，出手買房結果一般都挺好。
在美國，情況也基本如此，在《》一文中，我有提到，在上一輪美國房價崩盤後，2012年，本人去考察了一趟，評估「抄底」機會，當時算過一筆賬，房價大跌後，若是以當時市場價買入，買房後出租的租金回報扣除地稅、管理費等成本後，租金回報率可以達到8%，而同期美元的無風險利率不足1%，同時借貸成本極低，對美國本地信用記錄好的居民，房貸利率通常是2%左右。顯然，當時買房的租金回報率遠高於無風險收益率，也明顯高於房貸利率，因此，不難做出「果斷買」的投資決定。
另外，投資房產的地段考量十分重要。以下是美國二線城市西雅圖一處房屋過去十年實盤價格走勢（如下圖）：
｜數據來源：Zillow
值得留意的是，即便是十年間房價漲了不少，這套目前價值70萬美元的房子，現在的租金估計每月有近3700美元，即使扣除地稅、管理費等成本，房東的租金回報率也相對合理。
事實上，西雅圖地區房價在2012年見底後持續穩步爬升，除了因租金回報合理而具有良好的性價比外，還因該市有傳統的高端製造業（如波音公司）、有高端服務業、更有引領潮流的信息產業（亞馬遜、微軟）等實業支撐，城市居民的就業率相對高，租客的素質普遍比較高而且收入穩定。也有人口的凈流入預期，對房價提供了足夠的支持。
若是買房投資，當地的專業管理不可或缺。
在外地買房投資，特別是在自己不太熟悉的海外買房投資，雖然中介們都在拼命宣傳回報潛力如何高，但隱含的各種風險不容小視。除了價格漲跌的市場風險外，當地的法律環境、社會人文環境等都構成必須的風險考量。
因此，在投資前必須咨詢可靠的當地專業人士，以避免踩坑。以獲得穩定的租金為目的來投資，長期的持續管理（如代理出租等）必不可少，這也是需要在當地有可靠的專業人士協助的。
總而言之，根據性價比、地段、專業管理等因素綜合考慮後作出投資房產決定，長期持有是能獲得合理回報的。特別是在房地產市場經歷長期低迷後，房價處於低位，若出手買入則長期回報更為豐厚。
日本核心城市在2009～2013年，美國主要城市在2011～2013年，都曾經為投資人提供了這樣「抄底」的好機會。
我相信，在未來，國內樓市一定會有讓投資人低價買入而獲得長期豐厚回報的好機會。到時大家按上述幾條標準來把握就好。
在機會來臨之前我們可以做點什麽？日子該怎麽過就怎麽過唄。為房價下行而焦慮則大可不必。以下段子很能說明問題——
「知道上海比房價跌得更多的是什麽？不是手錶不是茅臺，是人民廣場相親角裏對男方的收入要求。以前是：月薪3萬以上，有房，可有貸款。現在是：月薪1萬，有房，絕不可有貸款。」
顯然，隨著房價的下行，成家立業的門檻也明顯降低，我們還是好好享受生活吧。
再補充一句，我們常提到日本經濟從1990年代起因房地產泡沫破滅而「失去了三十年」，本人在這三十年間多次走訪日本發現：國民富足，社會有序，生活精致。大家反而還少了買不起房子的煩惱呢。生活過著過著，周期的力量就起作用了，無論是股市指數，還是核心城市一些核心地段的房價，都在不知不覺之間再次回到了高位。
他山之石，可以攻玉。---[原創文章作者: 黃凡/來源: 秦朔朋友圈]
