3200億債務下的萬科“活法”

“羊在山坡曬不黑，煤到水裏洗不白。”在3月29日召開的業績會現場，萬科總裁祝九勝用一句俗語，回應近段時間關于萬科的種種傳聞。“公司短期確實遇到挑戰和壓力，但總體而言，公司的基本面沒有發生根本變化，沒有太大的問題。”

與過往的意氣風發不同，當天出席的萬科管理層們，每個人的臉上都寫滿了憔悴。顯然，業績滑坡，債務壓力上升，已令萬科從上至下都疲憊不堪。

“活下去”，再次成爲萬科面臨的大難題。在發布會上，郁亮明確表示，萬科未來兩年計劃削減付息債務1000億元。“在更安全的基礎上，再去考慮發展。”

盡管近期已獲得衆多金融機構及深鐵等的支持，但對早已深陷流動性困境的萬科而言，這同樣是場不好打的硬仗。

* 資本曾 “皺了眉頭”

萬科的融資情況始終是市場最爲關心的焦點。能否獲得新融資，在一定程度上也代表該公司是否具備一定的償債和經營能力。

最新財報顯示，2023年，萬科新獲融資約897億元，其中境內新獲融資約766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資約131億元。扣除預售賬款的資産負債率65.5%，較2022年底降低2.1個百分點。

境內融資中，2023年萬科累計發行信用債100億元，其中完成20億元的公司債券發行，分4次完成總額爲80億元的中期票據發行。

“萬科的融資通道還是通暢狀態。”但祝九勝亦坦言，在過往一段時間裏，資本對萬科“皺了眉頭”。

據透露，萬科前段時間面臨著三方面的挑戰：一、開發業務收支不平衡帶來的挑戰；二，融資模式挑戰，過往90%是信用融資，各家銀行給予總對總合作方式，一筆大金額就可以提款；現在要轉項目制。按工程進度才能提款，會顯得總部原來的現金流儲備被逐漸消化幹淨；三，經營性業務收益率整體上不足以覆蓋利息爬坡的狀態。“如果銷售規模下滑，假設1000億銷售下滑，可以拿50億的EBITA和N1去平衡。但我們的EBITA還沒達到銀行的要求。”

在市場持續下行的大環境下，以上也就是造成萬科流動性持續減弱的核心。

不過，金融機構也“提了忠告，給了寬容”。祝九勝補充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發展，共同來控制風險。這個時候像我們這種類型的企業怎麽有效活下去，怎麽保持現金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關注就三點，去年錢流去哪裏了、支持的資産項目在哪裏、經營性現金流夠不夠。這三個問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態度是肯定的，力度是足夠的。我覺得也特別感謝各大保險公司，以國壽、平安、新華爲代表的各家保險公司長期對我們的支持，讓我們在經營性業務的平台上顯得更從容，更有韌性。”

祝九勝透露，尤其是針對第二個挑戰，銀行給了萬科寬限期，1-3年逐步轉變，另有房地産融資項目白名單；以及大股東深鐵提供了幾十億級（包括參與商業消費REITs），將要完成百億級的實質性的支持，“新的資金來源是足夠的，原有的缺口一定會被彌補”。

“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過三重山。”祝九勝表示，在金融機構和控股股東的支持下，萬科能挺過三座大山的挑戰。“有壓力，但能過關。”

* 先保安全再謀發展

但在持續攀升的負債面前，萬科這艘大船仍難言“輕”。

公告披露，截至2023年末，萬科的淨負債率爲54.7%，較2022年底提高11個百分點。期末有息負債合計約3200.5億元，占總資産的比例爲21.3%。

其中，一年內到期的有息負債約624.2億元，較2022年同期有所減少，占比爲19.5%。一年以上有息負債約2576.3億元，占比爲80.5%。分融資對象來看，銀行借款約1973億元，占比爲61.7%；應付債券約792億元，占比爲24.8%；其他借款約435億元，占比爲13.5%。

截至報告期末，萬科在手貨幣資金998.1億元，高于一年內到期的有息負債總額624.2億元。全年經營性現金流淨額僅爲39.1億元。但這並不代表萬科的資金鏈是安全的。

分析指出，萬科每月同樣面對數百億的開銷，在這基礎上，如果銷售下滑，銷售回款跟不上，萬科的償債壓力依然龐大。

數據顯示，2023年，萬科全年實現銷售額3761.2億元，同比下降9.8%。到了2024年，萬科的銷售持續下滑，前2月，累計銷售金額334.7億元，同比下降43%。

銷售收入的下滑，也意味著結算收入下滑。這已在萬科2023年的業績報表中有所體現。

最新財報顯示，2023年萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的淨利潤爲121.6億元，同比下降46.39%；扣非淨利潤約97.94億元，同比下降50.62%。

淨利潤的下降主要受開發業務結算規模和結算毛利率下降影響，部分開發項目計提了減值。報告期內，公司新增計提存貨跌價准備約34.9億元，影響歸屬于母公司股東的淨利潤約29.5億元。

從當時市場走勢以及銷售表現來看，萬科亦承認在未來一段時間內，毛利率將面臨壓力。

“當前行業還在深度調整中，1-2月份百強房企銷售業績下滑超50%，萬科的銷售下滑40%多，整個市場的信心還在恢複之中，經營的不確定性還存在。”萬科董事會秘書朱旭坦言。

萬科董事會主席郁亮亦表示，短期來看，市場顯然超跌。盡管行業已經無法回到此前高點，但行業市場依然廣闊。在郁亮看來，當前支持房地産市場的政策已大量出台，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現，相信市場會逐漸恢複。

在市場恢複之前，如何“活下去”才是更重要。當前的萬科，已從追求規模和利潤，轉向謀求安全地生存。

爲此，萬科提出，未來兩年計劃削減付息債務1000億元。“在更安全的基礎上，再去考慮發展。”郁亮表示。

* 多措並舉補缺口

盡管“活下去”是萬科最先提出，但郁亮亦承認，萬科自身對市場變化的准備仍不夠充分。

郁亮稱，過去一年，地産市場下行，公司經營上仍保持不錯的經營發展，且很好完成28.9萬套交付，投資能力還可以。“活下去光有業務能力還不夠，還要有底線思維，做好充分的准備，我們考慮得還不夠全面。”

他補充道，活下去還需要面對脆弱市場裏面過往的習慣會發生改變，一旦市場出現恐慌情緒，過去穩健的標准還不能保障公司的安全，更需要強化穩定思維，對超跌做好充分准備，安全墊還需要更厚。“我的危機意識還需要更強。”

郁亮進一步表示，萬科將加大盤活存量、不動産變動産等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是爲這項非常重要的工作創造條件。

郁亮認爲，以公司目前的能力，輕裝上陣之後，能夠更好地、更長久地爲股東創造價值。“去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構、合作夥伴和市場各方的關心和幫助，對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激。萬科管理團隊一定不會躺平，會跨過這個關口，把萬科變成一家更好的公司。”

朱旭透露，在去年11月的金融機構交流溝通會後，深圳國資協調了多家國企和萬科對接，並采取了四大類的措施來以市場化和法制化的方式來幫助和支持萬科。

具體包括：一、幫助萬科來處置流動性比較低的不動産和長期股權投資；二、市場化的方式來認購萬科旗下印力消費基礎設施REIT；三、通過深圳國企和萬科之間的産業協同，推動多個項目合作。四、積極協調金融資源來支持萬科。

以上項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放流動性在百億規模以上。

萬科還在尋求多種渠道融資，據透露，目前萬科已上報融資白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元。

REITs的上市亦是萬科釋放資金壓力的通道之一。萬科執行副總裁、首席運營官劉肖表示，印力消費REIT將于4月8日發售，本次募資首先歸還22.3億負債，剩下融資金額有4-5億現金流入用于未來投資發展。未來，有59個商場作爲擴募的大名單，需要在多輪REITs擴募中不斷裝入。另外，萬緯物流REIT預計于近期獲批，公寓REIT將在兩周後正式提交申報材料。

在大宗交易方面，劉肖表示，去年萬科實現了123億的交易金額，打開了退出渠道；未來公司的經營路徑會持續推動業務模式由重到輕並持續提升經營水平，2024年的資産交易規模會比2023年更大。2024年計劃通過出售資産或股權回籠資金300億元。

“通過自助和天助，資金缺口會被彌補的。”祝九勝稱。---來源: 钛媒體-