上海多個豪宅項目「日光」，表明國人的「房地產信仰」尚未幻滅，房地產還有救。
前段時間，黃金價格一飛沖天。最近又輪到了房地產。4月28-29日，長期低迷的房地產股票突然出現漲停潮，一掃黑雲壓城的陰霾。
一句話：這是市場的力量，這是規律的體現。短期看政策，長期看規律。
這一輪房地產大調整，是2004年房地產超級牛市以來最為慘烈的一次，導火線是「三條紅線」。此輪大調整，經歷了三個階段：
1）恒大階段：恒大作為規模最大、債務水平最高的房企，於2021年率先爆雷。恒大被推上祭壇，還有兩個原因：第一，恒大一貫膽大，屬於典型的「出頭鳥」，尤以豪擲千億的「海花島」最為典型；第二，恒大管理粗放，發跡靠的是杠杠和灰色政商關系，可謂「劣幣驅逐良幣」的典型。所以，恒大倒下，沒有人會流下同情的淚水（為何香櫞能驚人地提前十年看穿恒大騙局，而你卻沒有？）。
海花島
2）碧桂園階段：與恒大不同，碧桂園一向被視為行業優等生，「給您一個五星級的家」，管理上可圈可點，創始人楊國強也比許家印低調得多。2023年碧桂園違約，標誌著整個行業陷入了「泥菩薩過河」的危險階段。若論失誤，碧桂園一是馬來西亞森林城市大手筆投資失利，一是下沈三四線城市判斷失策。但，其他房企情況不會比碧桂園好多少（碧桂園不是恒大：碧桂園危機反而標誌著房地產晨光熹微）。
碧桂園森林城市
3）萬科階段：碧桂園是優等生，萬科則是尖子生。長期以來，說萬科管理最為完善、經營最為穩健，應該沒有爭議。再加上萬科有深圳地鐵這樣的國有股東背景，很難想象會出事。2024年，萬科真的出事了。雖然迄今沒有違約，但已經是險情不斷、驚險連連，多次被國際評級機構下調信用等級。萬科遇險，標誌著全行業的至暗時刻已經到來。
物極必反，至暗即光明（穩房地產：不是能不能，而是必須要！）。
理解中國房地產，要把握兩點：1）中國房地產泡沫的確很嚴重、很危險，必須采取果斷措施以避免重蹈日本覆轍（上帝視角看「日本失去的30年」：能犯的錯都犯了）；2）有理想但不能理想化。現實是什麽？房地產是中國經濟第一支柱產業：房地產一頭連著20～30%的經濟增長，建築、裝修、家具、鋼鐵、水泥等眾多上下遊產業和無數就業；另一頭連著40～50%的地方財政、40～50%的銀行貸款、60～70%的居民財富。
過去20年，房地產是中國當之無愧的支柱產業——占GDP的7.34%，間接帶動的相關產業占9.9%，合計約占GDP的17%。
如果說銀行是「太大而不能倒（too big to fail）」，那麽房地產就是「超級大而不可能倒」。如果房地產倒了，地方公務員工資怎麽辦？銀行貸款放給誰（我每天被推銷銀行貸款的電話騷擾N次）？老百姓忽然發現自己真的「窮得只剩下房子了」，誰還敢消費（當前影響經濟復蘇的「四大效應」）？
所以，房地產不能倒，這就是市場的力量。雖然全國房價普跌，房價跌幅超過1/4，但依然不見拋售潮。除了極少數hold不住的，絕大多數人都還在hold著。何也？因為投資者相信市場的力量，相信房地產不會倒下。
最近一個月內上海4大豪宅項目累計收金超447億元，2個樓盤實現「日光」，均價高達17萬左右。這說明什麽？說明中國最具購買力的人群，其「房地產信仰」依然強大。
布林肯帶火了上海外灘夜景
房地產不能倒，也是敬畏規律的體現。日本泡沫經濟崩潰和失去的30年，其教訓其實有兩個：1）不能長期靠房地產飲鴆止渴；2）不能任由房地產自由落體，否則後果難以承受。
關於房地產，最重要的規律就是：房地產是金融危機之母。日本1990年危機的核心是房地產，美國2008年危機的核心還是房地產。
房地產必須穩，還有一層邏輯：當下中美博弈正酣，尤其是在經濟科技領域。如果此時中國經濟出問題了，最樂不可支的一定是美國。還記得拜登那句幸災樂禍的話嗎：中國經濟猶如滴答作響的定時炸彈。因此，穩地產進而穩經濟，也是政治博弈的必需。
因此，在2022年「斷供潮」出現後，中國轉而開始穩定房地產，措施不斷加碼：取消限購，保交樓，強調「一視同仁滿足不同所有製房地產企業合理融資需求」。但是效果並不明顯：截止2024年一季度，房地產各項指標仍在大幅下跌。2024年第一季度，百強房企累計實現銷售金額同比大幅下滑47.5%。穩不住的原因有兩個：
1）擠牙膏式的政策力度不夠大，難以扭轉市場預期，而「買漲不買跌」是房地產市場最大的特點；
2）穩地產政策集中於需求側，而供給側進展不大。但是，只要供給側（開發商）存在隨時倒閉的風險，買房者就不敢出手買房。現在萬科都成了泥菩薩，誰的房子你敢放心買？萬一爛尾了可不是開玩笑的。2023年住宅開發投資下跌9.3%。房企破產案件個數從2022年的123件驟升至2023年590件。房企在違約的境內債券中占比超過70%。
所以，筆者一直認為，穩地產必須需求側、供給側同步發力，只有單邊發力是不行的。最近的政策力度在加碼：1）需求側：曾是全國一、二手房成交量第一的成都，宣布取消限購。成都既是網紅城市，也是西部地區最熱門的買房去處，成都新開盤項目去化率保持在60%以高位水平。
截至目前，除海南省外，只剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州（新房）、天津、西安等核心區仍維持限購政策。全面取消限購為時不遠；2）供給側：央行力推開發商「白名單」，這比單純保交樓是一個很大的突破。截至3月末，第一批「白名單」審批同意項目數量超過2100個，總金額超過5200億元（房地產急剎車是難以承受之重：建議從「保交樓」走向「保主體」）。
形勢比人強。接下來，穩地產的力度還會持續加碼，直到房地產觸底回升。
但，切不要以為房地產還會回到過去的「繁花」局面，「外甥打燈籠——照舊」。套用基辛格的話說：房地產再也回不到過去了。
為什麽呢？中央說得很清楚：「我國房地產市場供求關系已經發生重大變化」。認清這句話的內涵很重要：
1、至少在中短期內，房地產已經供大於求。中國城鎮居民住房自有率逾90%，可能超過世界上任何國家（美國自有率為66%，日本為62%）。據某些估計，中國城市目前有6500萬到8000萬套空置公寓。按一家3口計算，足夠2億人左右居住。
因此，大水漫灌式的商品房建設階段已經結束了。對開發商而言，最重要的任務是盡最大努力把手上的現有項目、土地開發完，而不是繼續拿地、擴張。
過剩的還有商務樓。全國寫字樓存量最高的城市上海，2024年一季度甲級寫字樓空置率20.9%，為近20年來新高。包括青島等在內的部分三線城市寫字樓空置率甚至已近40%。
2、受疫情影響，中低收入階層的需求側購買力也受到沖擊，換言之，「剛需」購買力下降；不僅如此，中國居民部門杠桿率已經達到危險水平，缺乏繼續加杠桿買房的空間；
3、總量不差房，關鍵是如何調結構。房地產市場存在兩大結構性矛盾：1）由於房地產是中國最重要的投資標的，因此不少人手中有N套房（我遇到的高凈值人群，只有1套房的從來沒聽說過），這意味著還有不少人手中其實沒有房，「被平均」了。2）由於房地產市場的快速發展，很多房地產項目品質不高，蘿蔔快了不洗泥。現在不缺房，但缺「好房」，也就是居民的改善型需求難以滿足。所以出現了上海越貴的樓盤越好賣的反常現象。
為什麽回不到過去了？人不可能兩次踏進同一條河流，如今的房地產牛市已經是強弩之末，超出了社會承受能力：
1）房地產總體上供過於求；
2）房地產加劇了脫實向虛；
3）房地產導致了社會階層固化，加劇了躺平、內卷現象；
4）房地產擴大了貧富差距，不利於共同富裕；
5）房地產綁架了金融體系，成為超級灰犀牛。
寫到這裏，有兩點結論：
1、2020年以來的房地產下行，是價格的修正，但並不意味著市場的崩潰；
2、不要指望房地產重回昔日盛況。千萬不要低估中央落實「房住不炒」的決心和定力。
接下來會怎麽辦？中央已經給出了答案：加快構建房地產發展新模式。什麽樣的模式？新加坡模式可以視為標桿（「以人民為中心」的新加坡房地產，很神奇又很簡單）。中國國情比新加坡復雜，不可能完全復製，但可以借鑒。見仁見智，筆者以為，未來的新模式，可能包括以下要點：
1、保障性住房、城中村改造、「平急兩用」公共基礎設施「等三大工程，將成為政策發力點；
2、開發商將商品房改為「長租房」，將受到政策鼓勵；
3、以「空置稅」取代「房產稅」，將那些長期閑置的毛坯房逼出來進入租賃市場，轉化為有效供給，緩解結構性矛盾；
4、開發商將聚焦於「改善型居住需求」；
5、REITS將取代貸款成為開發商關鍵融資渠道；
6、買房者的資金將受到嚴格監管以避免被開發商挪用，進而杜絕爛尾樓現象。
最後回答一下一個所有人都關心的問題：房子還能買嗎？
第一，總體原則是擇機逢高減持，逐步降低房地產在資產組合中的比重（房產在美國家庭財富中只占25%左右，遠低於中國的60～70%）；
第二，核心城市、核心地段的房地產依然是具有長期投資價值的標的。「房地產信仰」還在。由於A股太不爭氣，目前還沒有可以取代房地產地位的資產池子；
第三，切記不要借錢炒房。---[劉勝軍微財經出品*文:劉勝軍/來源: 劉勝軍經濟學大局觀]
劉勝軍@寧波鄞州天童寺
---(堅持講真話的經濟學家~政治經濟學+大歷史觀/2014 年參加總理經濟座談會)
---(劉勝軍微財經創始人*致公黨上海市經濟委員會委員*山東省人力資源發展促進會首席專家*著有下一個十年*山東·菏澤·定陶人)
